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[股票杠杆线]闽系房企金辉控股冲港股:逆势加杠杆牺牲利润

  按照2019年的销售面积680.4万平方米来算,公司的土地储备需要4年来消化。这一水平高于同层次竞争对手。
  截至2019年底,合景泰富集团权益土地储备总建筑面积1701万平方米,当年销售面积492.4万平方米,消化时间3.5年;首创置业(02868.HK)权益土地储备总建筑面积1076万平方米,消化时间3.4年。
  最近几年,为了迅速做大规模,金辉控股采取激进的拿地策略,土地储备规模飙升。数据显示,截至2015年三季度末,公司的土地储备规模仅为500万平方米。
  在公司土地储备规模从500万平方米增长至逼近2700万平方米的3年多时间里,同层次竞争对手大多变化不大:2016年底,合景泰富集团的权益土地储备总建筑面积为1130万平方米,首创置业为820万平方米。
  2020年以来,公司又耗资16亿元拿下3个项目,新增地盘面积18.4万平方米,土地储备增加不少;另外,参与一个合作项目,地盘面积3.4万平方米。
  激进策略疯狂拿地,2017年-2019年公司经营活动现金流量净额分别为-77.6亿元、14.3亿元、-57.0亿元,打破过去正向稳定增长的趋势:2012年-2014年及2015年前三季度,分别为14.3亿元、10.7亿元、21.1亿元、26.4亿元。
  债务告急
  疯狂拿地背后,是债务的激增。
  截至2017年底、2018年底、2019年底,金辉控股借款总额分别为340.3亿元、431.7亿元、490.7亿元,加权平均利率分别为7.25%、7.65%、7.76%。
  截至2020年2月底,公司借款总额增至524.8亿元。其中,银行及其他借款345.6亿元,信托融资160.7亿元。
  2017年底-2019年底,公司的资产负债率分别为83.18%、85.46%、85.68%。
  2019年底,合景泰富集团和首创置业的资产负债率分别为82.16%和77.31%。
  近年,随着去杠杆深化,房企把降低负债率作为日常功课之一。行业统计数据显示,2019年销售额排名前40的上市房企,2018年的资产负债率平均值低于80%;而内房股2018年的资产负债率平均值仅为52%。
  2017年底-2019年底,公司现金及现金等价物分别为35.6亿元、99.3亿元、92.2亿元。公司对外披露称,2019年现金规模下滑的原因是当年土地收购成本和建筑成本大幅增加。

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